क्या किरायेदारों को उनके पतला इमारतों का पुन: विकसित करना चाहिए?
March 31, 2016 |
Shanu
Tenants will be allowed to redevelop dilapidated buildings if developers delay construction. (Flickr)
अनुचित नियमों में अक्सर अधिक नियंत्रण होते हैं। उसी तरह, किराया नियंत्रण ने मुंबई में अपने घरों को किराए पर लेने के लिए लोगों को हतोत्साहित किया। कारण: स्वतंत्र भारत में मुद्रास्फ़ीति हमेशा 1 999 से 2006 के बीच, और 2014-15 में थोड़ी अवधि के लिए, उच्च रही है। किराया नियंत्रण नियमों ने करीब सात दशक पहले किराए पर फंसे हैं मकान मालिकों और रियल एस्टेट डेवलपर्स के पास संपत्तियों के पुनर्विकास के लिए कोई प्रोत्साहन नहीं है, जब जीवित रहने की लागत और निर्माण सामग्री की लागत बढ़ रही है। लेकिन ऐसी कई इमारतें एक खरबूजे में हैं जब इमारतें उखड़ जाती हैं, लोग मर जाते हैं और किरायेदारों अक्सर संपत्तियों के पुनर्विक्रय के लिए जमींदारों को दोष देते हैं। अब, महाराष्ट्र सरकार किरायेदारों को भवनों को फिर से विकसित करने का अधिकार देना चाहती है यदि डेवलपर पुनर्विकास में देरी करता है
क्यूं कर? सरकार सोचती है कि किरायेदारों इन घरों को खाली नहीं करना चाहते हैं क्योंकि वैकल्पिक आवास ढूंढना मुश्किल है लेकिन ये किरायेदारों हमेशा एक अनिश्चित स्थिति में रहते हैं- यदि कोई इमारत देता है, तो बहुत से लोग अपना जीवन खो देंगे। इसका मतलब यह नहीं है कि रीयल एस्टेट डेवलपर्स और मालिकों के पुनर्विक्रय गुणों में धीमा होने में अद्वितीय हैं। प्रसिद्ध लेखक और पत्रकार दिलीप डिसूजा ने एक बार विख्यान किया कि इस तरह के किरायेदार खुद भवनों को फिर से विकसित करने में बेहतर होंगे, क्योंकि किरायेदारों को पुनर्विकास से लाभ मिलता है। वे संपत्तियों के पुनर्व्यवहन की लागत का भी भुगतान करते हैं। अगर मुंबई बिल्डिंग मरम्मत और पुनर्विकास बोर्ड तय करता है कि एक इमारत गिरने जा रही है, तो सरकार की कीमत पर भवन का पुन: विकास किया जाएगा।
लेकिन अधिकारियों को यह निर्णय लेने में बहुत देर हो गई है कि क्या इमारत ढहने वाली है या नहीं। किरायेदारों अक्सर त्रुटियों या उनके जीवन के साथ पुनर्विकास एजेंसी की देरी की कीमत का भुगतान करते हैं। एक दिलचस्प तथ्य यह है कि जब अधिकारियों ने संपत्तियों को फिर से विकसित किया है, तो वे फर्श क्षेत्र का अनुपात बढ़ाते हैं, या भवन के क्षेत्र का अनुपात साजिश के आकार के आकार में बढ़ाते हैं। जब FAR को 2 से 3 तक बढ़ाया जाता है, उदाहरण के लिए, एक इमारत की ऊंचाई दो मंजिलों से तीन मंजिल तक बढ़ सकती है। अधिकारियों ने एफएआर क्यों बढ़ाया? वे जानते हैं कि फर्श क्षेत्र को बढ़ाए बिना संपत्ति पुनर्विकास करने के लिए यह आर्थिक रूप से व्यवहार्य नहीं है। तथ्य यह है कि इन रंजिला इमारतों किराये की बाजार में ऐसी संपत्ति की मांग कम नहीं है
मुंबई में, बहुराष्ट्रीय बैंकों और बड़े निगमों ने भी जीर्ण इमारतों में अंतरिक्ष के लिए प्रतिस्पर्धा की है, हालांकि ऐसी इमारतों को दशकों पहले पुन: विकसित किया जाना चाहिए था। हालांकि, आवास मंत्रालय, मॉडल किरायेदारी कानून को अंतिम रूप दे रहा है, जो कि मकान मालिकों को बाजार दर पर किराए एकत्र करने की अनुमति देगा। यह जल्द ही एक कानून बन सकता है, जिससे किराये के बाजारों को और अधिक कुशल बना दिया जा सकता है। हालांकि, कई लोगों का तर्क है कि किराया नियंत्रण रखरखाव को प्रभावित नहीं करते हैं वे कहते हैं कि किरायेदारों संपत्ति के रखरखाव में योगदान करते हैं, भले ही मकान मालिक ने इसे अनदेखा किया हो। यह शायद ही कभी सच है। अधिकतर, यह द्वीप शहर में बड़े अपार्टमेंट हैं जो अच्छी तरह से बनाए गए हैं। किराया नियंत्रण के तहत अधिकांश अन्य अपार्टमेंट खराब स्थिति में हैं
ऐसे कई छोटे-छोटे अपार्टमेंट रेल पटरियों के पास हैं, जिससे गिरने का खतरा बढ़ जाता है। एलन बर्टौग जैसे शोधकर्ता बताते हैं कि उच्च मांग वाले क्षेत्रों में ऐसी कई इमारतों को देखने के लिए सिर्फ मध्य मुंबई के माध्यम से चलना पड़ता है, जो कि प्रतिस्थापित नहीं हैं। यह निर्विवाद है कि एक समस्या मौजूद है। यह इतना बेहतर है कि यदि कोई इन गुणों को फिर से विकसित करने को तैयार है तो उसे पुन: विकसित करने की अनुमति है।
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