क्यों मोदी सरकार के मॉडल किरायेदारी विधेयक 2015 में किराये की यील्ड में सुधार होगा
June 23, 2015 |
Shanu
(Wikimedia)
1 9 70 के दशक के अंत में जब अमेरिकी आर्थिक समीक्षा, दुनिया के सबसे लोकप्रिय अर्थशास्त्री पत्रिका, ने राजनीतिक स्पेक्ट्रम के 211 प्रतिष्ठित अर्थशास्त्रीों का सर्वेक्षण किया, उन्होंने पाया कि 98 प्रतिशत बयान के साथ सहमत हुए "किराए पर एक छत उपलब्ध घरों की मात्रा और गुणवत्ता कम कर देता है। "सच्चाई यह है कि लगभग हर अर्थशास्त्री का मानना है कि किराया नियंत्रण आवासीय संपत्ति बाजार को नष्ट कर देती है। आम जनता, ज्यादातर पत्रकार और रन-ऑफ-द-मिल शहरी नियोजक अभी तक स्वीकार नहीं कर रहे हैं कि यह अब विशेषज्ञों के बीच विवादास्पद नहीं है। लेकिन, आवास और शहरी गरीबी उन्मूलन मंत्रालय का मॉडल किरायेदारी विधेयक, 2015 का मसौदा, यह सुनिश्चित करके भारत में अचल संपत्ति के विकास की सुविधा प्रदान करने की योजना बना रहा है कि यह कानून किरायेदारों के पक्ष में नहीं है
ड्राफ्ट किरायों में वार्षिक वृद्धि को समझने के लिए एक समझौते पर जोर देता है, और अवधि अवधि स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट करता है। संपत्ति के किराए या दुरुपयोग का भुगतान न करने के लिए जमींदार एक महीने के नोटिस पर किरायेदार को बेदखल कर सकते हैं। ड्राफ्ट बिल में यह भी कहा गया है कि किराया अवधि से पहले कोई मनमानी निष्कासन नहीं होना चाहिए। मसौदा बिल के मुताबिक, अगर किरायेदार सेवाएं खराब होती हैं और सुरक्षा जमा तीन महीने के लिए किराए से अधिक नहीं हो हालांकि सुधार के लिए महान जगह है, ये अच्छी चाल है भारत में आवासीय संपत्ति बाजारों के बारे में निराशाजनक पहलुओं में से एक यह है कि देश में किराये की उपज बहुत कम है और अक्सर 1-2%
ग्लोबल प्रॉपर्टी गाइड के अनुसार, यहां तक कि 2% की एक किराये की उपज भारत में उच्च माना जाता है, जबकि संयुक्त राज्य अमेरिका में, सकल किराये की उपज 3.91% है। उदाहरण के लिए, मुंबई की किराये की आवासीय संपत्ति बाजार इसकी अक्षमता के लिए कुख्यात हैं। लेकिन, द्वितीय विश्व युद्ध से पहले, मुंबई उन लोगों का शहर था, जो किराए के आवास में रहे, जैसे अन्य बड़े वैश्विक शहरों में थे, और अभी भी हैं। इसका कारण यह है कि ज्यादातर देशों में सरकारें यह मानती हैं कि कम कीमत पर आश्रय उपलब्ध कराने के लिए अच्छी तरह से कार्यरत किराये के बाजार महत्वपूर्ण हैं। अन्य वैश्विक शहरों ने भी लंबे समय तक कड़े किराया नियंत्रण के तहत संचालित इमारतों के पुनर्विकास या पुनर्निर्माण के लिए रणनीति तैयार की थी
लेकिन, मुंबई ने अभी तक ऐसा नहीं किया है, हालांकि मुंबई के द्वीप शहर में संपत्ति का लगभग एक तिहाई ठहरने के भवनों का निर्माण करता है। यदि नए नियम लागू होते हैं, किराया छत मुद्रास्फीति-अनुक्रमित हो जाएगा, और किरायेदारी की अवधि एक किरायेदार की मौत के साथ समाप्त हो जाएगी यह एक महत्वपूर्ण विधेयक है क्योंकि किराया नियंत्रण के तहत, एक किरायेदार रहता है, कम किराए पर वह होगा। लेकिन, एक अनियमित बाजार में, मुद्रास्फीति और बाजार में उतार-चढ़ाव के कारण किराया काफी अधिक होता। इसलिए, किरायेदारों को बाहर जाने के लिए नहीं जाते हैं, और उनकी मृत्यु के बाद, रिश्तेदार अपने घरों पर कब्जा करते हैं। इसके अलावा, जब मकान मालिक को बेचने का अधिकार होता है, तो उपयोग करने का अधिकार किरायेदारों के साथ रहता है जो इसे दूसरों को जमा कर सकते हैं
मकान मालिक अक्सर संपत्ति बेच नहीं सकते क्योंकि इमारत नकारात्मक आय उत्पन्न करती है इसके अलावा, जब इमारतें ग़ुरदीर्ण हो जाती हैं, तो उन्हें इसे बनाए रखने के लिए कोई प्रोत्साहन नहीं होता है क्योंकि वे इसे नहीं बेच सकते हैं, या नवीकरण से लाभ कर सकते हैं। एक अर्थशास्त्री सही था जब उन्होंने कहा कि शहर को नष्ट करने का कोई बेहतर तरीका नहीं है- इसे बमबारी के अलावा।
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