रियल एस्टेट की आवश्यकता क्यों अधिक डेवलपर्स की भूमिका
January 07, 2016 |
Shanu
Without real estate developers building more and better houses, housing will not become more affordable. (Wikimedia)
पूरे विश्व में सरकार यह सुनिश्चित करने की कोशिश करती है कि उनके लोग ठीक से निर्मित घरों में रहते हैं जो कुछ मानकों से मेल खाती हैं। ऐसी चर्चाओं में अक्सर नजरअंदाज करने वाला कारक, किसी देश की आवास की जरूरत को पूरा करने में रियल एस्टेट डेवलपर्स की भूमिका है। यहां डेवलपर का शब्द शामिल है जिसमें दूसरों की प्रक्रिया, वास्तुकारों, ठेकेदारों, इंजीनियरों और अन्य निर्माण श्रमिकों में शामिल होता है। अगर आवास को सामान्य जनता के लिए सस्ती होना पड़ता है, तो निर्माण उद्योग को अधिक घर बनाने चाहिए। जब मांग के मुताबिक घरों की आपूर्ति अधिक हो जाती है, तो कीमतें गिर जाएगी। यह सच है कि सिंगापुर और हांगकांग जैसे देशों में सार्वजनिक आवास के क्षेत्र में आबादी का एक बड़ा हिस्सा है। लेकिन, सिंगापुर में, इसने आवास में महान विविधता नहीं ली है
हांगकांग में, सरकार के हस्तक्षेप ने घरों को बेहद महंगा बना दिया है और शेष आबादी की पहुंच से बाहर है। कई बुद्धिजीवियों, पत्रकारों और कार्यकर्ता अक्सर कम आय वाले परिवारों के लिए पर्याप्त घर नहीं बनाने के लिए बिल्डरों को दोष देते हैं। सच्चाई यह है कि बिल्डर्स आवास के लिए महंगा बनाने के लिए ज़िम्मेदार नहीं हैं। यहां तक कि अगर कुछ डेवलपर्स घरों की कीमत बढ़ाते हैं, तो दूसरों को और अधिक उपभोक्ताओं को आकर्षित करने के लिए कीमतें कम हो जाएंगी। उदाहरण के लिए कंप्यूटर की कीमत पिछले कुछ दशकों में गिर गई, क्योंकि उत्पादक कीमतों को कम कर रहे थे जितना वे उपभोक्ताओं को आकर्षित कर सके। ऐसा लग सकता है कि आवास इस नियम का अपवाद है क्योंकि पृथ्वी पर भूमि की मात्रा तय हो गई है। लेकिन, यह भी सच है कि पूरी दुनिया की आबादी टेक्सास राज्य में फिट हो सकती है
इसी प्रकार, भारत की सभी भूमि का केवल एक प्रतिशत पर्याप्त है जो कि भारत की सभी आबादी आरामदायक है। इसके अलावा, हर साल अधिक भूमि को पुनः प्राप्त किया जाता है। भूमि के गैर-तुच्छ टुकड़ों को जोड़ने के लिए पुल बनाया जा रहा है। सड़कों, राजमार्गों और रेलमार्गों की भूमि की आपूर्ति में वृद्धि होती है जहां घरों का निर्माण किया जा सकता है। अधिक महत्वपूर्ण बात, बड़े शहरों में, एफएसआई (फर्श स्पीस बिल्डर के अनुपात को भूखंड के क्षेत्र में एक निश्चित भूखंड पर बनाने की अनुमति दी जाती है) उठाया जाता है जब शहर अधिक आबादी वाले होते हैं यदि यह भारतीय शहरों के बारे में सच था, तो लोग सस्ता, अधिक विस्तृत घरों में रह रहे होते
लेकिन, रियल एस्टेट डेवलपर्स क्या आवास सस्ती बनाने में भूमिका निभाते हैं? कम आय वाले परिवारों के लिए और अधिक घर बनाने की सरकार की नीति उन्हें कैसे अनुमति दे सकती है? नियामक ढांचा, सब कुछ से ऊपर, आवास की लागत को कम करना चाहिए। भारतीय रियल एस्टेट डेवलपर अक्सर दावा करते हैं कि निर्माण की लागत बहुत अधिक है विनियामक अनुमोदन प्रक्रिया कहीं भी तीन से पांच साल तक लग सकती है। उल्लेख करने की आवश्यकता नहीं है, घर खरीदार समाप्त नियमों का पालन करने की लागत के लिए भुगतान अचल संपत्ति की परिसंपत्तियों पर कर बहुत अधिक है, बहुत। कुछ अनुमान बताते हैं कि आवास की लागत का लगभग 35 प्रतिशत गुणों पर लगाए गए विभिन्न करों के रूप में है
निरंजन हिरनंदानी जैसे कुछ रियल एस्टेट डेवलपर्स का दावा है कि पिछले दो वर्षों में निर्माण लागत 35 से 45 प्रतिशत बढ़ गई है। हिरनंदानी ने बताया कि 2008 तक, जो घर 1,000 वर्ग फुट से कम थे, उन्हें आयकर से छूट मिली थी। जब ऐसे घर भी कराधान प्रणाली के दायरे के नीचे आए, तो आवास की लागत में भी बढ़ोतरी हुई, कम और मध्यम आय वाले परिवारों के लिए घर कम सस्ती बना। एक बड़ी कठिनाई है कि रियल एस्टेट डेवलपर्स के चेहरे एक कभी बदलते नीति वातावरण है। नीति के माहौल में अनिश्चितता ने पिछले दो वर्षों में अचल संपत्ति की कीमतों में स्थिरता की है। यही कारण है कि डेवलपर्स ने कीमतों में कमी नहीं की है और यही वजह है कि बड़े भारतीय शहरों में पूरी तरह से निर्मित घरों में बहुत कम बेची गई इन्वेंट्री नहीं है
ये अंडर-मैनेजमेंट घर है, जो बड़ी मांग में नहीं हैं, क्योंकि खरीदारों को यह सुनिश्चित नहीं है कि इन घरों की स्थिति के लिए कब होगा, और निकट भविष्य में नियामक वातावरण और ब्याज दरें कैसे बदली जा सकती हैं। चूंकि नए घरों और बाजार में निर्माणाधीन घरों में भारत में कुल घरों का एक छोटा अंश है, इसलिए यह कीमतों में व्यापक उतार-चढ़ाव की ओर बढ़ जाता है। आश्चर्य की बात नहीं, यह आपूर्ति को कम करता है, कीमतों को बढ़ाता है और घरों के कब्जे को देरी करता है। आवास को सस्ती बनाने के लिए, बिल्डरों को विभिन्न प्रकार की आवास व्यवस्था बनाने के लिए स्वतंत्र होना चाहिए। तथ्य यह है कि ऐसे कई बिल्डर्स हैं जो कम और मध्यम आय समूहों के लिए मकान बनाने में काफी सक्षम हैं, जब तक सरकार उन्हें ऐसा करने की अनुमति देती है
ऐसा इसलिए है, क्योंकि जब बाजार की मांग होती है, तो ऐसे लोग होंगे जो बाजार की मांग को पूरा करने के लिए तैयार हैं। कुछ नियम जैसे न्यूनतम साजिश आवश्यकताएं या खुली जगह की आवश्यकता या कार पार्किंग की आवश्यकताएं बिल्डरों को ऐसा करने से रोकती हैं। यह बात नहीं है कि आवासीय विकास के पास कार पार्किंग स्थान या खुले स्थान नहीं होना चाहिए। मुद्दा यह है कि यदि ऐसे मानकों को समझने के बिना मज़बूत तरीके से लागू किया जाता है कि घर खरीदारों क्या खरीद सकते हैं, तो अधिक लोग घरों को बर्दाश्त नहीं कर पाएंगे। इसी तरह, अगर रियल एस्टेट डेवलपर्स को आर्किटेक्ट, इंजीनियरों और अन्य विदेशों से कर्मचारियों को योग्यता देने की इजाजत है, तो वे भवन भवनों की लागत में कटौती करने में सक्षम होंगे
इसका कारण यह है कि लागत प्रभावी घरों का निर्माण बेहद परिष्कृत कार्य है जिसमें महान विशेषज्ञता की आवश्यकता होती है। आधुनिक दुनिया में, यह असंभव है कि ऐसी विशेषज्ञता एक निश्चित देश के भीतर मौजूद है। मौद्रिक नीति में विविधता के कारण आवास की कीमतें अक्सर उतार-चढ़ाव होती हैं उदाहरण के लिए, मुद्रास्फीति अचल संपत्ति डेवलपर्स को कई लंबी-सी अवधि वाली परियोजनाओं के उपक्रम से रोकती है, क्योंकि कीमतें इस अवधि के दौरान व्यापक रूप से भिन्न हो सकती हैं, जिससे अधिक अनिश्चितता पैदा हो सकती है। इसके अलावा, जब ब्याज दरों में उतार-चढ़ाव होता है, तो घर खरीदारों लंबे समय तक अपने फैसले से संकोच करते हैं। किराए पर लेने के नियमों का नियम एक अन्य कारक है जो आवास को कम सस्ती बनाता है। जैसा कि कई जमींदारों के लिए किराए पर लिया लाभदायक नहीं है, वे इसके लिए संभावित हैं: ए) इसे किराए पर लेने के लिए घरों का निर्माण न करें
बी) घर बेकार रहने दें। सी) बाजार में अच्छे निवेश के रूप में घर नहीं देखते हैं, क्योंकि वे इसे बेकार नहीं होने पर उस से कमाते नहीं हैं। डी) किराये के बाजार में घरों का पुनर्निर्मित नहीं करना, क्योंकि किरायेदारों को बेदखल करना या अन्य उद्देश्यों के लिए इसका उपयोग करना मुश्किल है। जब बाजार में कम घर होते हैं, तो अधिक घर खरीदारों सीमित मंजिल अंतरिक्ष के लिए प्रतिस्पर्धा करेंगे, आवास की कीमत को बोली। भले ही 11 मिलियन से अधिक शहरी घरों में बेकार रहने वाले कई बिल्ड बिल्डर्स और सट्टेबाजों का असर है, लेकिन यह वास्तव में इसका मतलब है कि सेवाओं के लिए पर्याप्त मांग नहीं है। डेवलपर्स के रूप में आवास की क्षमता के लिए महत्वपूर्ण है क्योंकि डॉक्टरों के लिए दवा है
Tags:
FSI rent control Urban Planning News And Views affordable housing
FSI rent control Urban Planning News And Views affordable housing
