इन आय सेगमेंट बाजार मूल्य पर आवास की खरीद नहीं कर सकते
July 08, 2016 |
Shanu
In Greater Mumbai and most Tier-1 cities, the bottom two segments in the income pyramid will not be able to afford a 26-sq mt house. Wikimedia
बड़े डेवलपर्स शायद ही कभी आय पिरामिड के नीचे घरों को पूरा करते हैं। लेकिन आवास बाजार एक दूसरे पर निर्भर हैं। विकसित देशों में, ऊपरी वर्गों के लिए बनाए गए घर आमतौर पर समय के साथ मध्य और निचले वर्गों में उतरते हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि हम उन घरों में रहते हैं जो हमारे पूर्वजों की तुलना में अधिक विस्तृत हैं। यह जरूरी नहीं है कि क्योंकि बड़े भारतीय शहरों में जाने वाले लोग आम तौर पर अपने माता-पिता की तुलना में कम जगह लेते हैं। लेकिन यह इस तथ्य को नहीं बदलता है कि औसत घर कई दशक पहले की तुलना में आज अधिक स्थान की खपत करते हैं।
भारतीय महानगरीय इलाकों में, ऊपरी वर्गों से मध्य और निचले वर्गों तक घरों में पर्याप्त कमी नहीं होती क्योंकि शहरों के मध्य में बहुत अधिक फर्श नहीं बनाया जा रहा है
तल की जगह बहुत महंगा है, और डेवलपर्स इसे अधिक बनाने की अनुमति नहीं है। इसलिए, उच्च आय वाले परिवारों के लिए अपने घरों को मध्य या कम आय वाले घर में बेचने के लिए और अधिक विस्तृत घर में जाने के लिए कोई प्रोत्साहन नहीं है।
मैक्सिंसे के अनुसार, नीचे दो खंड ग्रेटर मुम्बई में 26 वर्ग मीटर के घर और अधिकांश टीयर -1 शहरों में खर्च नहीं कर सकते। मैकिन्से का अनुमान है कि प्रमुख नीतिगत सुधारों के साथ, अधिकांश घरों में जो औसत आय का 50-80 फीसदी कमाते हैं उन्हें सब्सिडी और अन्य प्रकार की सहायता के बिना, रहने योग्य घरों को खरीदने में सक्षम होगा।
दुनिया भर की सरकारें इस बात से अवगत हैं कि कई घरों में आवास का वहन नहीं हो सकता है जो न्यूनतम मानकों को पूरा करता है। इसलिए, उन्होंने 2022 तक "सभी के लिए आवास" बनाने के लिए नरेंद्र मोदी सरकार के मिशन जैसे महत्वाकांक्षी लक्ष्य निर्धारित किए
जैसा कि समृद्ध देशों के पास असीमित बजट नहीं है, ऐसे लक्ष्यों को अवास्तविक है
जब सरकारें अवास्तविक लक्ष्य निर्धारित करती हैं, तो इससे कई अनपेक्षित परिणाम होते हैं। सबसे पहले, घरों को वहन करने में असमर्थ हैं जो न्यूनतम मानकों को पूरा नहीं कर सकते हैं, अनौपचारिक घरों में रहते हैं, औपचारिक अर्थव्यवस्था से निकल जाते हैं। इसलिए, वे अधिक घनिष्ठ स्थानों में रहते हैं। अधिक घरों में खुद को मुम्बई और अन्य भारतीय शहरों में घूमने वाले स्थानों में दबा कर रखो। जैसा कि भारत में अनौपचारिक अर्थव्यवस्था बड़ा है, अर्थव्यवस्था की लागत बहुत बड़ी है। वे बाद में जीवन में एक औपचारिक घर को खरीदने में भी मुश्किल हो जाते हैं क्योंकि यदि आप औपचारिक अर्थव्यवस्था का हिस्सा नहीं हैं तो अपनी वित्तीय स्थिति में सुधार करना मुश्किल है
उनकी अचल संपत्ति की परिसंपत्तियां बाज़ार में आसानी से नहीं व्यापार कर सकती हैं या ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में इस्तेमाल की जा सकती हैं। दूसरे, अवास्तविक लक्ष्य को पूरा करने के लिए, सरकार उन क्षेत्रों में घरों का निर्माण करती है जिनमें उचित बुनियादी सुविधाएं, सुविधाएं या नौकरियां नहीं होती हैं। सरकारी ठेकेदारों के लिए ऐसे क्षेत्रों में जमीन खरीदने के लिए यह सस्ता है।
तथ्य यह है कि विकासशील देशों के लिए आवास मानकों में सुधार के लिए समय लगता है। जब कोई देश खराब है, तो कई घरों में रहने वाले घरों में रहने की अनुमति देना अच्छा है, जो न्यूनतम आवास मानकों को पूरा नहीं करते हैं कम आय वाले घरानों को औपचारिक घरों में स्थानांतरित करने में सक्षम होंगे यदि उन्हें बिजली, पानी की आपूर्ति और सीवरेज दिया जाए, साथ ही बाजार में अपनी संपत्ति का व्यापार करने की स्वतंत्रता के साथ। अधिकांश भारतीय शहरों में, विशेष रूप से उत्तरी भारत में, किराये की मकान का भंडार घट गया है
अनौपचारिक घरों में रहने वाले लोग अपने मौजूदा घरों में सुधार नहीं करते क्योंकि वे किसी भी समय कार्यकाल खो सकते हैं। वास्तव में, हमें इस तथ्य से ज्यादा परेशान करना चाहिए कि कई घर अनौपचारिक घरों में रहते हैं।
मीडिया अक्सर अमीर लोगों को घूमता है जो झुग्गी निवासियों के खिलाफ उच्च स्तर पर रहते हैं। लेकिन अगर उच्च वृद्धि में रहने वाले घरों को अधिक विस्तृत घरों में जाने की अनुमति दी जाती है, तो वे अपने मौजूदा अपार्टमेंट को कम आय वाले घरों में बेचने में सक्षम होंगे। ऐसा होने के लिए, सरकार को क्या निर्माण करना है, निर्माण करना और कैसे निर्माण करना है, पर प्रतिबंध हटा देना चाहिए। हांगकांग, उदाहरण के लिए, ठीक से यह किया है गगनचुंबी इमारतों को झोपड़ी-निवासियों की कीमत पर नहीं बनाया गया है
जब आय का स्तर बढ़ता जाता है, तो दिल्ली जैसे शहरों में उच्च आय वाले परिवारों के उपनगरों में जाने की संभावना अधिक होती है, जो कि शहर के केंद्र में दूसरों के लिए अपने अपार्टमेंट छोड़ते हैं। लेकिन यह तब नहीं होगा यदि सरकार किराया नियंत्रण प्रतिबंध लागू करती है या केंद्रीय शहर की फर्श की जगह बहुत महंगा रखती है।
भारत की आवास नीति के साथ समस्याओं में से एक यह है कि गरीबों के लिए घरों के निर्माण पर यह बहुत अधिक जोर देती है। लेकिन यह वास्तव में मायने रखता है कि क्या जमींदारों को मौजूदा घरों को गरीबों तक लाभान्वित करने में सक्षम हैं या नहीं। यह वास्तव में मायने रखता है कि क्या उच्च आय वाले परिवार पुनर्विक्रय बाजार में अपने घरों को कम आय वाले घरों में बेचने में सक्षम हैं या नहीं। घरों के आय स्तरों में साल भर में वृद्धि हुई है। कम आय वाले परिवारों की आर्थिक स्थिति आमतौर पर वर्षों में सुधार होती है
इसलिए, आवास बाजार हर समय कई बदलावों के दौर से गुजर रहा है। यदि सरकारें भी प्रतीक्षा करने के लिए आलसी हैं, तो ऐसे बदलाव कभी नहीं हो सकते।
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