सवारी के लिए गृह खरीदारों को नहीं ले सकता, न्यायालय डेवलपर्स को चेतावनी देता है
April 14, 2016 |
Anshul Agarwal
The failure of builders to meet their contractual liabilities should not only attract fines but should also attract criminal liability, which is seldom done.
बिल्डर-खरीदार समझौता अक्सर एक तरफा के रूप में देखा जाता है, ज्यादातर डेवलपर के पक्ष में झुका हुआ है जबकि डेवलपर के भाग पर एक डिफ़ॉल्ट या देरी न्यूनतम कुचलना को आकर्षित करती है, खरीदार द्वारा ऐसा ही एक कार्य या चूक कठोर दंड को आकर्षित करती है यह विसंगति लंबे समय तक रहा है लेकिन इसे हटाने के लिए बहुत कम किया गया है। यहां तक कि उपभोक्ता मंचों, जो खरीदारों को राहत देने की उम्मीद कर रहे थे, कुछ डेवलपर्स के बेईमान तरीके से निपटने के लिए खराब तरीके से पाए गए जो कानून को दरकिनार करते हैं। ऐसा ही मामला हाल ही में हुआ जब गाजियाबाद के एक निवासी एक डेवलपर के खिलाफ मामला दर्ज करना चाहता था। वादी ने प्राथमिकी दर्ज करने के लिए पुलिस स्टेशन से संपर्क किया था लेकिन अनुरोध को रद्द कर दिया गया था
इसके बाद, उन्होंने मैजिस्ट्रेट के न्यायालय से संपर्क किया लेकिन उनकी आपराधिक जांच के लिए, आपराधिक ट्रस्ट के कथित अपराधों और धोखाधड़ी के मामले में यहां भी ठुकरा दिया गया था। बाद में, उन्होंने नवंबर 2014 के मैजिस्ट्रेट के आदेश को चुनौती देने वाली याचिका दायर की। सीबीआई के विशेष न्यायाधीश अंजू बजाज ने इस मुद्दे पर संज्ञान लिया और कनॉट प्लेस स्टेशन हाउस ऑफिसर को एक मामला दर्ज करने का निर्देश दिया। अदालत ने इस संबंध में रियल एस्टेट सेक्टर पर कुछ टिप्पणियां की हैं। कार्यवाही के दौरान, डेवलपर का प्रतिनिधित्व करने वाले वकील ने प्रस्तुत किया कि मामला राज्य उपभोक्ता आयोग के समक्ष लंबित था, निष्पादन चरण में, इसलिए किसी अन्य मंच के सामने किसी और मुकदमेबाजी के लिए अयोग्य नहीं था
लेकिन सत्र अदालत ने इन तर्कों को खारिज कर दिया, जिसमें कहा गया है कि शिकायतकर्ता की शिकायतें एक अलग प्रकृति की थीं और राज्य उपभोक्ता आयोग के सामने लंबित निष्पादन की कार्यवाही एक अलग मुद्दे को संबोधित करती थी। मामला: डेवलपर ने एक अख़बार में एक विज्ञापन जारी किया। खरीदार ने फरीदाबाद में एक 350 वर्ग मीटर आवासीय भूखंड के लिए आवेदन किया था। उन्होंने साजिश की लागत के लिए 22.38 लाख रुपये का भुगतान किया। बाद में, खरीदार को अपनी संपत्ति में कुछ बदलावों के बारे में सूचित किया गया था बिल्डर ने मिथुन को अपनी सहमति के बिना 302 वर्ग मीटर के एक वैकल्पिक साजिश आवंटित करने का प्रस्ताव किया था। खरीदार ने डेवलपर से संपर्क किया और उन्हें एक विकल्प देने के लिए कहा ताकि वह 350 वर्ग मीटर के एक भूखंड का चयन कर सकें, जैसा कि पर सहमत हो गया था
उन्होंने राज्य उपभोक्ता निवारण आयोग के सामने एक शिकायत भी दर्ज की। इसके बाद, बिल्डर और खरीदार एक समझौते पर पहुंचे, जहां खरीदार ने 22.23 लाख रुपए का अतिरिक्त भुगतान किया था, बिल्डर उसे 335 वर्ग मीटर की एक भूखंड देना था। यहां तक कि इस निपटारे का विकासकर्ता द्वारा सम्मान नहीं किया गया था और खरीदार ने 22.23 लाख अतिरिक्त राशि का भुगतान करने के बाद भी, बिल्डर अपने दायित्व का हिस्सा नहीं बना पाए। खरीदार ने दिसंबर 2013 में परियोजना स्थल का दौरा किया था लेकिन यह देखने के लिए चिंतित था कि साइट पर न तो कोई भूखंड और किसी भी तरह का विकास कार्य किया गया था। इस प्रकार, खरीदार को बार-बार बिल्डर के हाथों पीड़ित करने के लिए बनाया गया था
इस बारे में एक नोट लेते हुए, न्यायाधीश ने कहा कि उपभोक्ता अदालतों को एक वैकल्पिक, अतिरिक्त मंच के रूप में स्थापित किया गया था, जहां एक व्यक्ति अपनी शिकायतों को संबोधित कर सकता है; वे किसी भी तरह से नियमित नागरिक या सत्र अदालतों के अधिकार क्षेत्र को बुझा नहीं सकते थे। न्यायाधीश ने यह भी बताया कि बिल्डरों को समय पर वितरण नहीं देकर खरीदारों पर हावी रही और शोषण कर रहे थे। बिल्डरों को उनकी संविदागत देयताओं को पूरा करने की विफलता को केवल जुर्माना ही नहीं, बल्कि आपराधिक दायित्व को भी आकर्षित करना चाहिए, जो शायद ही कभी किया जाता है। कानून प्रवर्तन एजेंसियों और पुलिस को असली मामलों का मनोरंजन करने के लिए निर्देश दिए जाने चाहिए
हालांकि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) विधेयक, 2016, इन विसंगतियों में से कई को समाप्त करने की उम्मीद है, जब तक यह लागू नहीं किया जाता है, न्यायपालिका को उपभोक्ता हितों की रक्षा के लिए एक महत्वपूर्ण भूमिका निभानी होगी।
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