हर किसी के लिए होम प्रदान करने के लिए, सरकार को निजी विकास को प्रोत्साहित करना चाहिए: निर्विकार सिंह
August 05, 2015 |
Shanu
There is so much that can be done today, just by paying attention to the simple economics and basic principles of urban planning
निर्विकार सिंह कैलिफोर्निया विश्वविद्यालय, सांता क्रूज़ में अर्थशास्त्र को सिखाता है, और सिलिकॉन वैली में कई शुरुआतओं के सलाहकार रहे हैं। भारतीय मूल के सबसे प्रतिभावान अर्थशास्त्रीों में से एक, सिंह के अनुसंधान के क्षेत्र में सूचना प्रौद्योगिकी, इलेक्ट्रॉनिक वाणिज्य और भारत में आर्थिक सुधार शामिल हैं। Propguide को एक विशेष साक्षात्कार में, उन्होंने भारत में बुनियादी ढांचा और रियल एस्टेट सेक्टर के लिए भारत सरकार की योजनाओं पर चर्चा की और कम लागत वाले आवासीय परियोजनाओं के विकास के लिए एक वैकल्पिक योजना का प्रस्ताव किया। कुंजी अंश: प्रेजग्यूइड: भारत सरकार चाहती है कि हर कोई 2022 तक घर बन जाए
सरकार को क्या करना चाहिए? निर्विकार सिंह: सरकार को निजी डेवलपर्स को प्रोत्साहन देना चाहिए ताकि सभी जुड़े बुनियादी ढांचे सहित आय स्पेक्ट्रम के निचले अंत में घरों को उपलब्ध कराया जा सके। मैं चाहता हूं कि कोई ऐसी परियोजनाओं के लिए कुल लागत और वित्तीय आवश्यकताओं का अनुमान लगाएगा और उचित डिज़ाइन सुझाएगा। जलवायु के आधार पर ये डिज़ाइन क्षेत्र द्वारा काफी भिन्न होंगे। नए डिजाइनों में ऊर्जा दक्षता पर भी विचार किया जाना चाहिए। अभी तक नारे और योजनाओं को संचालित करने में ज्यादा वास्तविक सोच नहीं है लेकिन, यह स्पष्ट नहीं है कि सरकार को हर किसी के लिए घर बनाने की वित्तीय क्षमता है। संभवत: सरकार शहरी गरीबों और श्रमिक वर्गों के लिए घर बनाने की योजना बना रही है
निश्चित रूप से सरकार को सड़कों, जल आपूर्ति, बिजली और स्वच्छता सहित संबंधित ढांचे पर ध्यान देने की जरूरत है। लेकिन, यहां तक कि यह एक चुनौती होगी। Propguide: आपको क्यों लगता है कि बुनियादी ढांचे में अधिक से अधिक विदेशी निवेश और हर किसी के लिए घर बनाने के लिए मिशन एक दूसरे के पूरक होगा? निर्विकार सिंह: अंतर्राष्ट्रीय स्तर पर, आवासीय परियोजनाओं और बुनियादी ढांचे को डिजाइन करने में महान तकनीकी जानकारी है। विदेशी निवेश के साथ, भारत ऐसी विशेषज्ञता में प्रवेश कर पाएगा। अधिक प्रतिस्पर्धा होगी अब, केवल कुछ बड़े घरेलू खिलाड़ी आवासीय परियोजनाओं के लिए बोली लगाते हैं। मिलीभगत का खतरा अधिक है घर खरीदारों को सबसे अच्छा सौदा संभव नहीं मिलता है
परियोजनाओं, परियोजना चयन और वास्तविक कार्यान्वयन के लिए बोली लगाने जैसे हर स्तर पर जटिलताएं हैं भारत को विदेशी प्रत्यक्ष निवेश (एफडीआई) के लिए खुला होना चाहिए क्योंकि भारत में सरकार या कॉरपोरेट सेक्टर में बुनियादी ढांचे के निर्माण के लिए पर्याप्त धन नहीं है। Propguide: भारत की भूमि उपयोग नीति में प्रमुख खामियां क्या हैं? निर्विकार सिंह: भारत में, भूमि स्वामित्व और खिताब अच्छी तरह से प्रलेखित नहीं हैं। सरकार द्वारा लगाए गए लोगों सहित भूमि बाजार बहुत अधिक लेनदेन लागत के साथ अपूर्ण हैं। भूमि के विकास से संबंधित बाहरीताओं की उपेक्षा करने की प्रवृत्ति है। इन बाहरी उपायों में लागत, डेवलपर मौजूदा बिजली, सड़कों, पानी की आपूर्ति और सीवेज बुनियादी ढांचे पर लागू होता है
आवश्यक बुनियादी ढांचे के रखरखाव को कवर करने के लिए कराधान अपर्याप्त (विशेषकर संपत्ति कर) है। भारत की भूमि उपयोग नीति पूरी तरह बेकार है। Propguide: लेकिन सरकार पैसा जुटाने कर सकते हैं। दिल्ली मेट्रो डेवलपर्स को कम लागत वाली आवासीय विकास के लिए अपनी परियोजनाओं का एक अंश देने के लिए एक उच्च मंजिल अंतरिक्ष सूचकांक (एफएसआई) की पेशकश करना चाहता है। निर्विकार सिंह: हाँ। सिद्धांत रूप में, सरकार मेट्रो कॉरिडोर के पास उच्च घनत्व वाली इमारत की अनुमति दे सकती है और कम लागत वाली आवास के लिए धन का उपयोग कर सकती है। लेकिन, भारत में ऐसे जमीन के सौदे में पर्याप्त भ्रष्टाचार है। डेवलपर्स महान लाभ कमाते हैं यहां लक्जरी परियोजनाएं बनायी जा रही हैं जहां मैं दिल्ली में रहता हूं जहां मौजूदा सरकार द्वारा निर्मित अवसंरचना पर असंबद्ध खर्चों को लागू किया जाता है। Propguide: कृपया मुझे एक उदाहरण दें
निर्विकार सिंह: यातायात की भीड़, उदाहरण के लिए कुछ जगह जहां मैं दिल्ली में रहता हूं, पहले सार्वजनिक उपयोग के लिए, सार्वजनिक पार्कों की तरह, लेकिन, अब डेवलपर्स वहां लक्जरी आवास परियोजनाओं का निर्माण कर रहे हैं। सरकार बिल्डरों को उच्च आय वाले लोगों के लिए आवासीय परियोजनाएं बनाने की इजाजत देती है, लेकिन कम आय वाले लोगों के लिए पर्याप्त आवासीय परियोजनाएं नहीं बनाई जा रही हैं। सरकार वास्तव में कई डेवलपर्स को मुफ्त पास दे रही है। अमेरिका में, डेवलपर्स से लक्जरी आवासीय परियोजनाओं के साथ उच्च गुणवत्ता वाले बुनियादी ढांचे का निर्माण करने की उम्मीद है। इसमें सहायक सड़कों, जल और स्वच्छता के बुनियादी ढांचे और बिजली का उपयोग शामिल है। प्रेजग्यूइड: भवन निर्माण की लागत अक्सर अनजाने भूमि की कीमत से बहुत कम है निर्विकार सिंह: बिल्कुल
इसलिए, सरकार को अधिक तर्कसंगत रणनीति बनाना चाहिए। अगर सरकार भूमि पर कम कीमत नहीं देती है, तो निजी डेवलपमेंट द्वारा बनाई गई बाहरी इकाइयों से निपटने में राजस्व की जमीन के सौदों का निर्माण किया जा सकता है। डेवलपर्स आवश्यक भूमिगत पार्किंग प्रदान कर सकते हैं ताकि अतिरिक्त गली पार्किंग की कोई आवश्यकता न हो। लेकिन आवासीय घटनाओं में यातायात और बाहर अब मुख्य सड़कों में चल रहे हैं जो पहले से ही भीड़भाड़ वाले हैं। प्रेजग्यूइड: क्या सड़कों के माध्यम से गाड़ी चलाने के लिए सरकार को चार्ज करना चाहिए? निर्विकार सिंह: हाँ, कुछ मामलों में लेकिन, शहरी ड्राइविंग के लिए कुशल टोल या कंजेशन प्राइसिंग को डिजाइन करने और कार्यान्वित करने के लिए लंबा समय लगेगा। और आप ऐसा पड़ोस रोड के लिए नहीं कर सकते सड़कें खुद को बुरी स्थिति में हैं, हर जगह गड्ढों के साथ
प्रेजग्यूइड: अगर सरकार मेट्रो कॉरीडोरों के साथ उच्च विकास की अनुमति देती है, जो सड़क की भीड़ को एक डिग्री तक पहुंचाएगी क्योंकि अधिक लोग बड़े पैमाने पर परिवहन का उपयोग करेंगे। कई कारें और रिक्शा ट्रांजिट स्टेशनों के पास इंतजार करते हैं, जो लोगों को उठाते हैं। निर्विकार सिंह: हाँ। हो सकता है। लेकिन मुझे नहीं लगता कि यह एक बड़ा फायदा है, क्योंकि बहुत से लोगों को अभी भी मेट्रो स्टेशनों से कुछ दूरी की यात्रा करने की आवश्यकता होगी। आप पार्किंग संरचनाओं के साथ पार्किंग समस्या को हल कर सकते हैं। लेकिन डेवलपर्स उन सभी नकारात्मक बाहरीताओं से निपटते नहीं हैं जो वे यातायात, पानी, बिजली और स्वच्छता के लिए बनाते हैं। सैकड़ों अतिरिक्त एयर कंडीशनर का उपयोग उन लोगों के लिए बिजली के बुनियादी ढांचे पर लागत लगाएगा जो ऐसे परियोजनाओं में नहीं रहते हैं
Propguide: लेकिन, उच्च वृद्धि में, कई लोग एयर कंडीशनर साझा करेंगे? निर्विकार सिंह: हाँ। घनत्व के साथ हमारे पास पैमाने की अर्थव्यवस्थाएं होंगी लेकिन आप उन लोगों के लिए अब भी बाह्यताएं बना रहे हैं जो इस विकास में नहीं रहते हैं। समस्या अंततः बिजली की आपूर्ति में है प्रेजग्यूइड: ज्यादातर रियल एस्टेट भारतीय रेलवे स्वयं ठीक से विकसित नहीं हैं। लेकिन, सरकार पारगमन स्टेशनों को फिर से विकसित करना चाहता है। सिंगापुर मेट्रो स्टालों से बड़ी आमदनी बनाती है भारतीय रेलवे यह भी कर सकते हैं। निर्विकार सिंह: अगर सही तरीके से किया, हाँ दिल्ली में नेहरू प्लेस मेट्रो स्टेशन ने एक अच्छा काम किया है लेकिन लाजपत नगर मेट्रो स्टेशन में, विकसित होने वाली कोई भी भूमि नहीं है। निर्भर करता है
आप जानते हैं, सामान्य तौर पर, भारत में भूमि उपयोग और शहरी नियोजन बहुत खराब है। इनमें से ज्यादातर को भ्रष्टाचार के साथ प्रक्रिया में करना पड़ता है। लेकिन, इनमें से कुछ को विशेषज्ञता के साथ करना है इनमें से दो, राजनीतिक समस्या हल करना अधिक कठिन है। Propguide: एक दिलचस्प तर्क यह है कि भारत में भूमि की कोई कमी नहीं है। लेकिन, शहरी भूमि की कमी है अगर सरकार देश के हर हिस्से में मेट्रो और रेल लाइनों को विस्तारित करने की अनुमति देती है, तो शहरी जमीन की कमी गायब हो जाएगी। मेट्रो लाइनें नोएडा और गुड़गांव के कई हिस्सों तक नहीं होती हैं। निर्विकार सिंह: हाँ। अगर एक बेहतर परिवहन नेटवर्क है, जो कि बहुत से लोगों को शहर के केंद्र से दूर रहने की इजाजत दे सकता है। बड़े पश्चिमी शहरों में परिवहन नेटवर्क बहुत बड़े और व्यापक हैं
यह भारतीय शहरों के लिए महान होगा प्रेजग्यूइड: थॉमस सोवेल ने कहा कि तीसरी दुनिया के शहर भीड़ हैं क्योंकि उपनगरीय इलाकों की यात्रा महंगा है जो भीतर के शहर में रहती है। निर्विकार सिंह: यह संभवतः उस तुलना में अधिक जटिल है। यह इस बात पर निर्भर करता है कि बुनियादी सुविधाओं का विकास कैसे किया जा रहा है। दिल्ली के बहुत से हिस्सों में भीड़ बहुत ज्यादा है क्योंकि बुनियादी ढांचे का विकास बहुत खराब है। भूमि बहुत खराब विकसित हुई है समस्या का हिस्सा केंद्रीकरण है। वर्तमान में, जैसा कि वर्तमान में होता है, राज्य या राष्ट्रीय स्तर की बजाय शहर के स्तर पर कई निर्णय किए जाने चाहिए। आजकल बहुत कुछ किया जा सकता है, सिर्फ साधारण अर्थशास्त्र और शहरी नियोजन के बुनियादी सिद्धांतों पर ध्यान देकर।
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