लचीले रानी कानून टूटे हुए भारतीय शहरों को ठीक कर सकते हैं
December 08, 2015 |
Shanu
When compared to global cities, floor area ratio is much lower in major Indian cities.
(Wikimedia)
दुनिया में सबसे बड़ी झुग्गियों में से कुछ भारतीय महानगरों में हैं झुग्गी बस्तियों में शताब्दी की लागत एक ही इलाके में औपचारिक बस्तियों से कहीं कम है। यद्यपि ज्यादातर लोग झुग्गी बस्तियों में रहते हैं, उन्हें जमीन का किराया होता है, मलिन बस्तियां किराया-नियंत्रण कानूनों के दायरे में नहीं होती हैं दरअसल, सबसे बड़ी वजह यह है कि झुग्गी बस्तियां कितनी बढ़ी हैं, किराया नियंत्रण ने पट्टे पर देने वाली संपत्ति को इतना लाभहीन बना दिया है कि औपचारिक क्षेत्र में सस्ती, किरायेदारी की कमी है। केंद्रीय शहरी विकास मंत्री वेंकैया नायडू ने हाल ही में कहा था कि किरायेदारी स्वामित्व से अधिक समावेशी थी। लेकिन, सरकार का फोकस हमेशा बाद के दिनों में रहा है। यद्यपि शहरी भारत में करीब 19 मिलियन घरों की कमी है, 11 मिलियन से अधिक घर खाली हैं
यदि इन घरों में खाली रहती है, तो इसका मतलब है कि जमींदारों को उन्हें किराए पर लेने के लिए ज्यादा प्रोत्साहन नहीं मिलता है। नायडू ने कहा कि किराये के कानून, कम किराये-उपज, खराब रखरखाव, खराब निर्माण की गुणवत्ता, नियंत्रण खोने का डर और स्वामित्व पर जोर प्रमुख कारण थे क्योंकि शहरी भारत में घर खाली थे। भारत के किराये के बाजारों को समझने वाला कोई भी उनके साथ सहमत होगा जब वह कहता है कि भारत में कुल आवास का 11 फीसदी हिस्सा किराये के बाजार में है, जबकि नीदरलैंड में यह 35 फीसदी, हांगकांग में 31 फीसदी, 23 फीसदी है। ऑस्ट्रिया में प्रतिशत और यूनाइटेड किंगडम में 20 प्रतिशत
अगर किराए पर लेने से सस्ता होता है, तो पश्चिम की तुलना में भारत में किराए का केवल एक अंश क्यों किराए पर है? किराए के नियंत्रण के प्रभावों का अध्ययन करने वाले शोधकर्ताओं में, एक निकटतम सहमति है कि बाजार में कारोबार किए गए घरों की आपूर्ति को कम करने के लिए किराया नियंत्रण कानूनों को कम किया जाता है। कारण: जब सरकार यह बताती है कि जमींदारों ने सरकार द्वारा तय दर से अधिक मूल्य निर्धारित नहीं किया है, तो लोग अपने घर पट्टे पर देने के लिए तैयार नहीं हैं। यह आश्चर्यजनक नहीं है कि जब हम मुंबई जैसे महानगरों में देखते हैं जहां किराया-नियंत्रित अपार्टमेंट का किराया बाजार किराया के 1 / 1000th के बराबर हो सकता है। दिल्ली के कनॉट प्लेस के कुछ रेस्तरां में, एक सभ्य भोजन की कीमत मासिक भुगतान से अधिक है जो वे भुगतान करते हैं
हालांकि कई लोग मानते हैं कि किराया नियंत्रण कम आय वाले किरायेदारों के हितों की रक्षा के लिए हैं, ऐसे में किरायेदारों के पास ऐसे कई मामलों में उनके ज़मीन मालिकों की तुलना में अधिक आय होती है। पुराने किराया नियंत्रण अपेक्षाकृत नए हैं उन्हें पहले और द्वितीय विश्व युद्ध के दौरान कई देशों में लगाया गया था। अगले कुछ दशकों में, किराया नियंत्रण कानून लचीला और शहरी स्थानीय अधिकारियों के रूप में बनाए गए और राज्य सरकारों ने इमारतों के पुनर्विकास की अनुमति के लिए एफएसआई उठाया। (एफएसआई या फर्श स्पेस इंडेक्स प्लॉट के क्षेत्र में बनाए गए फर्श की सतह का अनुपात है। चार के एफएसआई के साथ, डेवलपर्स 1000 वर्ग फुट प्लॉट पर 3,000 वर्ग फुट का निर्माण कर सकते हैं।) क्योंकि फर्श अंतरिक्ष की अधिक मांग है बड़े शहरों में, घर के मालिकों को अधिक मंजिल के निर्माण के लिए प्रोत्साहित किया जा रहा है
भारतीय शहरों में, जब बड़े शहरों में एफएसआई नियम लागू किए गए थे, तो मौजूदा एफएसआई अक्सर विनियमित एफएसआई से अधिक था। उदाहरण के लिए, दक्षिण मुंबई में, मौजूदा एफएसआई भवनों में करीब 66 प्रतिशत भवन हैं। इमारतों के नब्बे प्रतिशत में 1.33 से अधिक एफएसआई है, हालांकि विनियमित एफएसआई 1.33 है। किराया नियंत्रण क्या हुआ है? 1 961 से 2011 तक किराये के मकानों की सबसे बड़ी वृद्धि वियाखापटनम में 106.62 प्रतिशत थी। विजयवाड़ा अगले साल 14.01 प्रतिशत पर आता है। मदुरै में 2.24 फीसदी का तीसरा सबसे बड़ा विकास हुआ था। लेकिन, इसके पीछे मैसूरू है, जहां यह -3.65 फीसदी की गिरावट आई है। ग्रेटर मुंबई में, गिरावट आई -70.83 प्रतिशत थी। यह भारत में आवास के बारे में सबसे कम आंकड़ों में से एक है
मुंबई जैसे शहरों में, जमींदारों ने संपत्ति का पुनर्निर्माण नहीं किया क्योंकि वे जो किराया करते हैं वह बहुत कम है। चूंकि किरायेदारों को बेदखल करना मुश्किल होता है, जब घायल इमारतों का ढह जाता है तो मौत आम होती है। यही कारण है कि 2005 में मुंबई में बाढ़, किराया-नियंत्रित भवनों में सबसे ज्यादा प्रभावित हुआ था। इसी तरह, जलमग्न चेन्नई में भारी बारिश के कारण, पुरानी इमारतों में रहने वाले या ड्रेनेज पर अतिक्रमण करने वाले लोग, सबसे ज्यादा प्रभावित हैं। ऐसी मौतों को रोका जा सकता था, अगर किराए के बाजार में घरों की बड़ी आपूर्ति थी। वास्तव में, किराये की मकान टूटे हुए भारतीय शहरों को ठीक कर सकता है एक अर्थशास्त्री ने एक बार कहा था कि, बमबारी के अलावा किसी शहर को नष्ट करने का सबसे अच्छा तरीका किराया नियंत्रण लागू करना है
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Mumbai Narendra Modi slums Real Estate rental housing
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