रियल एस्टेट विधेयक में 4 विवादास्पद धाराओं के लिए एक स्पष्टीकरण

July 30, 2015   |   Katya Naidu

The real estate regulator will face a tough time dealing with the huge and intimidating builder’s lobby. (Picture Credit: wikipedia.org)

कुछ उम्मीद है कि मसौदा रियल एस्टेट विधेयक बिना तूफान से गुजरना होगा यह भारत में विशाल अचल संपत्ति क्षेत्र को विनियमित करने के लिए नरेंद्र मोदी की अगुवाई वाली सरकार का पहला कदम है। विनियमन में बहुत देरी विभिन्न हित समूहों की शक्ति का संकेत है, विधेयक के विरोध के विभिन्न रूपों के कई कारणों में से एक है। दूसरा कारण विपक्षी दलों के विरोध प्रदर्शन है। केंद्र सरकार वर्तमान सरकार द्वारा किए गए परिवर्तनों को खारिज करते हुए कांग्रेस सरकार मूल मसौदे के अपने संस्करण का उत्साहजनक रूप से बचाव कर रही है। एक नियामक का उद्देश्य पारदर्शिता सुनिश्चित करना और उन उपभोक्ताओं को लाभ देना है जो न्यायालयों में बिल्डरों और कुछ मंचों के साथ अन्य मंचों से जूझ रहे हैं क्या उपभोक्ताओं की सहायता के लिए पर्याप्त उपाय हो सकते हैं? विधेयक के खंडों में चल रहे विधान में विवाद का कारण बना है: विवाद: जमा राशि में गहराई से कटौती - अचल संपत्ति के बिल का यूपीए सरकार के संस्करण में बिल्डरों को अचल संपत्ति परियोजना के लिए प्राप्त रकम का 70 प्रतिशत जमा करने के लिए अनिवार्य है। एक अनुसूचित बैंक में अलग खाता यह निर्माण की लागत को कवर करने के लिए किया जाने की उम्मीद है मोदी सरकार की संशोधन में यह राशि 50 फीसदी तक कम हो गई। यह आगे बताता है कि राज्य सरकार की अधिसूचना के अनुसार जमा राशि कितनी कम हो सकती है क्या यह सच है? विपक्षी नेता राहुल गांधी एक बड़ा रंग बना रहे हैं और रोने से यह कदम बिल्डरों को मदद करेगा लेकिन इसके रूप में शासन से राज्य सरकार द्वारा परिवर्तित किया जा सकता है। यह भारत में निर्माणाधीन संपत्तियों की सहायता के लिए आता है जहां भूमि की लागत परियोजना की लागत का 30 प्रतिशत से अधिक है, खासकर मेट्रो के मामले में। इसके अलावा, इस कदम से अचल संपत्ति के पैसे के प्रवाह की अपारता को बहुत अंतर नहीं आता है। आज भी, कई बिल्डरों को नकदी के रूप में प्रोजेक्ट की लागत का 25 प्रतिशत की मांग की जाती है, जिसे टैक्स या अन्य के रूप में नहीं माना जाता है यह बिल्डरों को आधिकारिक तौर पर इसके लिए खाते के बिना, 50 प्रतिशत जमा नियम को प्राप्त करने के लिए निर्माण लागत को बढ़ा देता है विवाद: मामूली बदलावों के लिए कोई बहुमत मत नहीं: मसौदा रियल एस्टेट विधेयक एक बिल्डर को प्लाट, अपार्टमेंट या भवन के संरचनात्मक डिजाइन में परिवर्तन करने और आबंटियों के दो-तिहाई के परामर्श के बिना योजनाओं में बदलाव करने को अक्षम करता है। यह उपभोक्ताओं और निवेशकों के निर्माण के दौरान अपनी इमारत की योजनाओं में लाता है। हालांकि इस कदम की प्रशंसा की गई है, पक्ष पर एक सहायक वास्तु या संरचनात्मक कारणों के लिए मामूली अतिरिक्त या बदलाव की अनुमति देता है। क्या यह सच है? चूंकि स्वीकार्य परिवर्तनों पर सरकार द्वारा निर्दिष्ट कोई परिभाषा नहीं है, इसलिए बिल्डरों द्वारा नियम का दुरुपयोग किया जा सकता है। कानून के लिए एक बेहतर दृष्टिकोण हो सकता है कि किसी भी बदलाव के लिए भारत में किसी संपत्ति के निवेशकों की अनुमति हो यह नियम बिल्डरों को सावधान रहने के लिए मजबूर कर सकता है, जब वे ड्राइंग बोर्ड होते हैं जिससे देरी कम हो जाती है। विवाद: 'कालीन क्षेत्र' के तहत व्यापक: बिल का यूपीए संस्करण कालीन क्षेत्र को अधिक स्पष्ट रूप से परिभाषित करता है क्योंकि अपार्टमेंट की माइनस दीवारों और अन्य संरचनाओं के 'शुद्ध उपयोग योग्य क्षेत्र' वर्तमान सरकार ने स्पष्टता को पतला कर दिया क्योंकि वे नयी बिल्डिंग कोड 2005 के अनुसार परिभाषित के रूप में 'किराया क्षेत्र' नामक एक नए शब्द में लाए गए थे। अचल संपत्ति में एक नया शब्द जोड़ने के लिए जहां बिल्डर्स और एजेंट पहले से उपयोग कर रहे हैं अप क्षेत्र, सुपर-बिल्ट-अप एरिया और प्लंथ एरिया, खरीदार को भ्रमित करेगा। क्या यह सच है? एक नया शब्द स्वीकार्य क्या है का नया संस्करण होगा घर के खरीदार के लिए जगह की मात्रा की कल्पना करना मुश्किल है, जो उस घर के साथ आ सकता है, जिसके लिए उसने भुगतान किया, निर्माणाधीन संपत्ति में। नई शर्तों और नियमित रूप से उपयोग किए जाने वाले विशिष्ट परिभाषा की कमी के कारण भारत में संपत्ति की गलत बिक्री हो सकती है। विवाद: न्यायालयों को अधिकार क्षेत्र से बाहर रखा गया: बिल के अंतर्गत आने वाले मामलों के संबंध में शिकायतों का मनोरंजन करने के लिए ड्राफ्ट बिल में अदालत के अधिकार क्षेत्र और किसी भी प्राधिकरण का प्रावधान है। इससे उपभोक्ताओं को चोट लग सकती है जो इसे न्याय का अंतिम रूप मानते हैं। नियमों का पालन करने में विफल रहने के लिए दंड के बारे में बातचीत के रूप में विधेयक का मुआवजा और प्रवर्तन का अपना संस्करण है, जो परियोजना की लागत का 10 प्रतिशत जितना ऊंचा हो सकता है। यह दंडात्मक क्रियाओं से अलग है जैसे निरूपण इसे थोड़ा आगे लेते हुए, गंभीर अपराध के मामलों में जेल की सजा के साथ प्रमोटरों को भी खतरा का सामना करना पड़ता है। सरकार ने भी इन मामलों पर विवादों के निपटारे के लिए न्यायाधिकरण के साथ आया। जब भी परियोजना में देरी हो रही है, तब वे रियल एस्टेट कंपनियों को भी उपभोक्ताओं की भरपाई के लिए निर्देशित करते हैं। क्या यह सच है? मुआवजा और जुर्माना यह सुनिश्चित करने के लिए अच्छे तरीके हैं कि उपभोक्ता को न्याय मिलता है हालांकि, ऐसे कई मामले अदालतों में चले गए हैं, जहां कई बिल्डरों ने स्कॉट फ्री उद्धरण बल के रूप में उभरा, यानी उनके नियंत्रण से परे परिस्थितियों के कारण देरी की। यह जिम्मेदारी लेने के लिए रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए एक आश्वस्त तरीका साबित हुआ है क्या नियामक के दांत होंगे? एक क्षेत्र के विकास के दशकों के बाद एक नियामक के साथ आने का नुकसान, कई शक्तियों के साथ नियामकों को छोड़ता है जिनका इस्तेमाल नहीं किया जा सकता है। बिल्डर की लॉबी बहुत बड़ी है और एक नियामक के लिए उनका पीछा करने के लिए भी भयभीत है। एक विनियमन बनाने के लिए सही दृष्टिकोण है, जबकि एक क्षेत्र दूरसंचार के मामले में बढ़ रहा है। दूरसंचार नियामक की ताकत इस तथ्य पर निहित है कि यह ऑपरेटरों द्वारा इस्तेमाल किए गए स्पेक्ट्रम को नियंत्रित करती है। वे आवंटित प्राधिकरण भी हैं अगर दूरसंचार ऑपरेटरों को रोलआउट सेवाओं के लिए समय सीमा याद आती है, तो नियामक को स्पेक्ट्रम जब्त करने की शक्ति है और कुछ मामलों में ऐसा किया गया है, भले ही एक मजबूत अरबपति-रन टेलिकॉम लॉबी तो तेल नियामक या हाइड्रोकार्बन के महानिदेशालय का मामला भी जाता है जो अन्वेषण के लिए आवंटित ब्लॉक को भी नियंत्रित करता है। एक रियल एस्टेट नियामक के पास छड़ी के अंत में ऐसा कोई गाजर नहीं है भूमि बैंकों पर इसका कोई नियंत्रण नहीं है, इस तथ्य को जोड़ते हुए कि बिजली राज्य नियामकों को अपने स्वयं के नियमों का गठन कर सकते हैं। रजिस्ट्रेशन नियामक द्वारा नियंत्रित किया जा सकता है, जबकि लाइसेंस के रूप में शक्तिशाली बनने से पहले इसमें समय लगेगा (काट्या नायडू पिछले नौ वर्षों से एक कारोबारी पत्रकार के रूप में काम कर रहे हैं, और बैंकिंग, फार्मा, हेल्थकेयर, दूरसंचार, प्रौद्योगिकी, बिजली, बुनियादी ढांचा, शिपिंग और वस्तुओं में धड़कता है)

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