आपको रियल एस्टेट कानून के बारे में जानने की जरूरत है

केंद्रीय शहरी विकास मंत्री एम वेंकैया नायडू ने 10 मार्च को राज्यसभा में रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) विधेयक, 2016 को पेश किया था, जिसमें बहुमत से वोट वोट दिया था। विधेयक का उद्देश्य "बड़ी संख्या में इच्छुक घर खरीदारों के हितों की रक्षा करना है, साथ ही साथ परियोजनाओं के निष्पादन में पारदर्शिता, जवाबदेही और दक्षता को बढ़ावा देने के द्वारा निर्माण उद्योग की विश्वसनीयता बढ़ाना" है। इस कदम को सभी हितधारकों से एक अंगूठा मिला है - जब खरीदार राहत महसूस कर रहे हैं, भारत के रियल एस्टेट में निवेशकों का विश्वास बढ़ने की उम्मीद है; डेवलपर्स भी शांति में हैं मार्केट्स ने सकारात्मक विकास के लिए प्रतिक्रिया व्यक्त की, बीएसई रीयल्टी इंडेक्स 11 मार्च को शुरुआती कारोबार में बढ़त के साथ, और सभी प्रमुख प्रॉपर्टी डेवलपर्स के शेयरों में वृद्धि की प्रवृत्ति देखी गई। प्रोगुइड कानून की प्रमुख विशेषताओं पर एक नज़र डालता है, जो सरकार की महत्वाकांक्षी योजनाओं, जैसे 'सभी के लिए हाउसिंग 2022' और 'स्मार्ट सिटी मिशन' के लिए मार्ग प्रशस्त करता है। प्राधिकरण के साथ अनिवार्य पंजीकरण: 500 वर्ग मीटर से ज़्यादा सभी रियल एस्टेट परियोजनाएं और आठ से ज्यादा इकाइयों के साथ नियामक के साथ अनिवार्य रूप से पंजीकरण करना होगा। गैर-अनुपालन के मामले में डेवलपर से कुल परियोजना लागत का 10 प्रतिशत का जुर्माना लगाया जाएगा। रीयल एस्टेट सलाहकारों को खुद को प्राधिकरण से पंजीकृत करने की आवश्यकता होती है महत्त्व: पंजीकरण के लिए मानदंडों की पर्याप्तता है जो डेवलपर्स द्वारा किए गए ज्यादातर अचल संपत्ति परियोजनाओं को कवर करने के लिए पर्याप्त है। परियोजनाओं का पंजीकरण भी सुनिश्चित करेगा कि खरीदार तक पहुंचने वाली कोई भी पहली बार नियामक के लेंस से गुजरता है। सख्त दंड प्रावधान: अपीलीय ट्रिब्यूनल ऑर्डर के किसी भी गैर-अनुपालन के मामले में, डेवलपर्स के लिए तीन साल तक की कारावास, और खरीदार और सलाहकारों के लिए एक वर्ष का प्रावधान है। डिफ़ॉल्ट पार्टी को कारावास या मौद्रिक दंड या दोनों हो सकते हैं। महत्वपूर्णता: कारावास का डर होने का मतलब यह होगा कि डेवलपर्स ट्रिब्यूनल के आदेश का अनुपालन करेंगे, और न ही डेली-डेली धन का कोई मोड़ नहीं: कानून ने डेवलपर्स के लिए खरीदार से एक अलग एस्क्रो अकाउंट में जमा किए गए निधियों का न्यूनतम 70 प्रतिशत जमा करना अनिवार्य कर दिया है। जमीन की लागत और परियोजना निर्माण को कवर करने के लिए विशेष रूप से इस राशि का उपयोग करना होगा। इस प्रावधान से क्षेत्र में बेहिसाब धन का इस्तेमाल समाप्त हो गया है और डेवलपर्स को एक प्रोजेक्ट में एक दूसरे के लिए उठाए गए फंडों को हटाने से भी रोकता है। महत्व: इससे पहले, कुछ डेवलपर्स ने अनुमान लगाया था कि एक परियोजना से दूसरे में जुटाई गई धनराशि को हटा दिया गया है, और इसी तरह। इससे खरीदार की हानि के लिए कम लाभकारी परियोजनाओं को पूरा करने में देरी हुई। अब ऐसा नहीं होगा क्षेत्र का विनियमन: रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (आरईआरए) की राज्य स्तरीय इकाइयां आवासीय और वाणिज्यिक रियल एस्टेट परियोजनाओं दोनों को विनियमित करने में सक्षम होंगी। यह प्राधिकरण विवादों का निपटान करने के लिए adjudicating अधिकारियों को भी नियुक्त करेगा। महत्वपूर्णता: चूंकि जमीन हमारे संविधान के तहत एक 'राज्य विषय' है, राज्य स्तर आरईआरए क्षेत्र को प्रभावी ढंग से नियंत्रित करने में सक्षम होगा। समयबद्ध निर्णय: रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण और अपीलीय ट्रिब्यूनल को 60 दिनों के भीतर विवादों का फैसला करना होगा। इससे मामलों के समय पर निपटान सुनिश्चित होगा विधेयक, अचल संपत्ति के विवादों पर नागरिक अदालतों के अधिकार क्षेत्र को बार-बार बताता है। हालांकि, उपभोक्ता अदालतों को अभी भी ऐसे मामलों का मनोरंजन करने की अनुमति है महत्त्व: खरीदार को अब सिविल कोर्ट के समय-उपभोक्ता प्रक्रियात्मक कानूनों के माध्यम से जाने की ज़रूरत नहीं होगी। डेवलपर्स ने कभी-कभी कानूनी प्रक्रिया का लाभ उठाया। हालांकि, खरीदार आरईआरए और उपभोक्ता-अनुकूल उपभोक्ता अदालतों दोनों से संपर्क कर सकता है। सटीक बिक्री योग्य क्षेत्र: विधेयक कालीन क्षेत्र को शुद्ध उपयोग योग्य क्षेत्र के रूप में परिभाषित करता है, और उसके आधार पर खरीदारों का शुल्क लिया जाता है। कुछ डेवलपर्स हाल ही में सुपर क्षेत्र और बिल्ट-अप क्षेत्र जैसे शब्दों का उपयोग कर रहे थे, जिससे यह खरीदारों के लिए भ्रमित हो गया। महत्वपूर्णता: डेवलपर्स पलटने वाले खरीदारों को सक्षम नहीं कर सकेंगे क्योंकि कालीन क्षेत्र आसानी से उनके द्वारा मापा जा सकता है। खरीदार की अनुमति के बिना कोई परिवर्तन नहीं: चालू परियोजना में किसी भी बदलाव के लिए, डेवलपर को कम से कम दो-तिहाई खरीदारों की मंजूरी की आवश्यकता होगी इससे डेवलपर्स के मनमाने तरीके से परिवर्तन बंद हो जाएंगे महत्व: प्री-लॉन्च या शुरुआती चरणों में, कुछ डेवलपर्स ने बहुत ही वादों का मुकाबला किया, लेकिन खरीदार यह देखकर निराश थे कि उन्हें डिलीवरी के समय क्या मिला था, उन्होंने जो बुक किया था, वे पूरी तरह से अलग थे। इस तरह की अप्रियता अब अतीत की बात होगी। पारदर्शी प्रकटीकरण: अब, डेवलपर्स को नियामक को एक परियोजना से संबंधित सभी जानकारी, भूमि की स्थिति, लेआउट योजना, प्रमोटर का विवरण, और अनुमोदन की स्थिति सहित, का खुलासा करना होगा। रियल एस्टेट सलाहकार, ठेकेदारों, आर्किटेक्ट्स और स्ट्रक्चरल इंजीनियरों को भी अपने विवरण साझा करना होगा। महत्व: अचल संपत्ति क्षेत्र में एक प्रमुख मुद्दा पारदर्शिता की कमी है। यह इस प्रावधान से प्रभावी रूप से निपटा गया है धनवापसी प्रावधान: विधेयक खरीदारों के लिए ब्याज के साथ पूर्ण धनवापसी का हकदार है, यदि परियोजना पूर्ण होने में अनुचित रूप से लंबे समय से देरी है महत्व: इससे पहले, अपने पैसे वापस पाने के लिए, खरीदारों को स्तंभ से चलाने के लिए और डेवलपर के खिलाफ मुकदमेबाजी के लिए जाना था। अब, स्पष्ट धनवापसी प्रावधानों के साथ, एक गुमराह डेवलपर के लिए दायित्व से बचने के लिए मुश्किल हो जाएगा मंजूरी के बिना बिक्री नहीं: डेवलपर्स को सभी अपेक्षित मंजूरी प्राप्त करने से पहले निर्माण शुरू करने या फ्लैट बेचने की अनुमति नहीं दी जाएगी। एक प्रोजेक्ट लॉन्च करने से पहले सभी स्वीकृतियां प्राप्त की जानी हैं। महत्वपूर्णता: प्री-लॉन्च बुकिंग खरीदारों के लिए बेहद अनिश्चित थी क्योंकि कई बार परियोजना केवल कागज पर थी अनुमोदनों की अनुपस्थिति का मतलब था कि यह परियोजना बंद नहीं हो पाई, जिससे खरीदारों को झोंपड़ी में छोड़ दिया गया। यह प्रभावी ढंग से अब संबोधित किया जाएगा। डेवलपर की पोस्ट-बिक्री देयता: डेवलपर्स पांच वर्षों तक अपनी परियोजनाओं में संरचनात्मक दोषों के लिए उत्तरदायी होंगे। वे इस अवधि के दौरान नि: शुल्क संरचनागत दोषों को सुधारने के लिए जिम्मेदार होंगे, यदि कोई हो। महत्व: कुछ डेवलपर्स द्वारा उप-मानक सामग्री और खराब गुणवत्ता वाले निर्माण का उपयोग खरीदारों के संकट में वृद्धि हुई। प्रसव के बाद, खरीदार मूल रूप से अपने दम पर थे यह अब बदल जाएगा, क्योंकि डेवलपर के पास पांच साल तक पोस्ट-बिक्री देयता होगी। भूमि खिताब के लिए बीमा: कानून में भूमि खिताब का बीमा करने का प्रावधान है भूमि के खिताब में कमी के मामले में, दोनों डेवलपर्स और खरीदार को मुआवजा दिया जाएगा। महत्वपूर्णता: भूमि शीर्षक में किसी भी तरह की विसंगति का मतलब है कि खरीदार / डेवलपर अपने पूरे निवेश को खो दिया है। बीमा सभी हितधारकों के लिए एक सुरक्षा जाल प्रदान करेगा I ब्याज समता: डेवलपर्स और खरीदार देरी या चूक के मामले में उसी दर पर ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी हैं। पहले की विषमता डेवलपर्स के पक्ष में थी और खरीदारों के हित के खिलाफ चला गया। महत्त्व: खरीदार ने डिफ़ॉल्ट की स्थिति में एक अत्यधिक दर पर डेवलपर को ब्याज का भुगतान किया, जबकि डेवलपर ने एक तरफा समझौतों के जरिए देरी के मामले में उसकी देयता को कम कर दिया। अब, दोनों दलों को एक ही दर पर चार्ज किया जाएगा, जिससे खरीदार को उस भेदभाव से अब तक का सामना करना पड़ता है जो अब तक सामने आया था आवंटन / निवासी संघ की स्थापना: डेवलपर्स के लिए एक परियोजना में अधिकांश फ्लैट / यूनिटों के आवंटन के तीन महीनों के भीतर आवंटित या निवासी संघ स्थापित करने के लिए अनिवार्य कर दिया गया है। यह खरीदारों को स्वयं के बीच में स्विमिंग पूल, उद्यान, व्यायामशाला इत्यादि जैसी सामान्य सुविधाओं का प्रबंधन करने में मदद करेगा। महत्व: डेवलपर्स ने पहले आम क्षेत्रों पर नियंत्रण का प्रयोग किया और इनका उपयोग करने के लिए खरीदारों को चार्ज भी किया। अब, यह बदल जाएगा और खरीदार इन सुविधाओं का उपयोग करने के लिए सशक्त होंगे। आवंटन में कोई भेदभाव नहीं: एक "गैर-भेदभावपूर्ण" खंड को यह सुनिश्चित करने के लिए पेश किया गया है कि संपत्ति के आवंटन या खरीद के मामलों में कोई भेदभाव नहीं है धर्म, क्षेत्र, जाति, जाति या लिंग के आधार पर कोई भेदभाव नहीं है। यह संविधान में दिए गए अनुसार "सभी के लिए समानता के सिद्धांत" को लागू करेगा। महत्व: पहले यह पाया गया कि कुछ राज्यों, जातियों, धर्मों के लोगों को कुछ परियोजनाओं में फ्लैट नहीं बेचा गया था। ट्रांसजेंडर और अल्पसंख्यक समुदायों के लोगों को भेदभाव के अधीन किया गया। उस पूर्वाग्रह में अब और नहीं रहेगा क्रेडेंशियल्स का खुलासा: डेवलपर्स को नियामक की वेबसाइट पर अपने प्रमाण पत्र प्रदान करना आवश्यक है। पिछले वर्षों में शुरू किए गए परियोजनाओं से संबंधित विवरण - दोनों ही पूर्ण और कम-निर्माण वाले हैं - का उल्लेख करना होगा। परियोजनाओं की वर्तमान स्थिति को भी उल्लेख किया जाना चाहिए महत्त्व: यह डेवलपर को चुनने से पहले खरीदार को सूचित विकल्प बनाने में सक्षम होगा। डेवलपर की विश्वसनीयता का मूल्यांकन करना आसान हो जाएगा। केंद्रीय सलाहकार परिषद: विधेयक अधिनियम के कार्यान्वयन पर केंद्र को सलाह देने के लिए केंद्रीय सलाहकार परिषद की स्थापना के लिए भी प्रदान करता है। यह नीति में परिवर्तन, इस क्षेत्र में उपभोक्ताओं के हित और पालक विकास की रक्षा के उपायों की सिफारिश कर सकता है। महत्व: सलाहकार परिषद यह सुनिश्चित करेगी कि कानून गतिशील बने और सरकार समाज की आवश्यकता के अनुरूप परिवर्तन कर सकती है। नियामक की ज़िम्मेदारी: रीरा एक नोडल एजेंसी के रूप में कार्य करेगी यह विभिन्न हितधारकों के प्रयासों का समन्वय करेगा और सरकार को उन विभिन्न मुद्दों पर सलाह देगा जो इसमें शामिल हैं महत्व: रीरा विभिन्न राज्यों / संघ शासित प्रदेशों में स्थापित किया जाएगा जहां यह अचल संपत्ति कानून को लागू करने के लिए एक नोडल एजेंसी के रूप में कार्य करेगा।

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