रघुराम राजन की क्रेडिट पॉलिसी ने रियल एस्टेट सेक्टर में मदद की है, जिसमें 4 अतिरिक्त तरीके हैं
October 02, 2015 |
Shanu
Since Raghuram Rajan started cutting interest rates, banks have started cutting interest rates too, though the decline in home loan interest rates has not been proportionate.(Wikimedia)
रिजर्व बैंक ऑफ इंडिया (आरबीआई) के गवर्नर रघुराम राजन ने रेपो दर को 2015 में 125 आधार अंकों (बीपीएस) कर घटा दिया है। जनवरी से, आरबीआई ने वाणिज्यिक बैंकों पर जो रेपो रेट लगाया है, वह जनवरी से 8 फीसदी से घटकर 6.75 रुपये पर आ गया है। प्रतिशत आइए देखें कि रघुराम राजन की क्रेडिट पॉलिसी ने भारत में घर खरीदारों और रियल एस्टेट की मदद कैसे की है। यह सामान्यतः पता होता है कि रेपो रेट में कमी से ब्याज दर कम हो जाएगी। चूंकि रघुराम राजन ने ब्याज दरों में कटौती शुरू की, बैंकों ने भी ब्याज दरों में कटौती शुरू कर दी है, हालांकि गृह ऋण ब्याज दरों में गिरावट अनुपातिक नहीं रही है। उदाहरण के लिए, भारतीय स्टेट बैंक (एसबीआई) की 7 नवंबर, 2013 को 10 फीसदी आधार दर थी। तब से, एसबीआई ने लगभग ढाई साल तक आधार दर में कटौती नहीं की थी
लेकिन, आरबीआई ने 2015 में दो बार रेपो रेट में कटौती की, एसबीआई ने भी ब्याज दरों में कटौती शुरू कर दी अब एसबीआई का आधार दर 9.3 फीसदी है। यह 70 बीपीएस की गिरावट है। उदाहरण के लिए, 7 अप्रैल, 2015 तक, 20 साल से पहले किसी अवधि में 50,000 रूपये के ईएमआई पर, एक महिला गृह खरीदार एसबीआई से 51.81 लाख रुपए की होम लोन के लिए पात्र होगा। अब, उसी राशि पर, वह 54.4 लाख रुपए के गृह ऋण के लिए पात्र होगी। यह पांच महीनों में लगभग 2.6 लाख रुपये का लाभ है। लेकिन, पिछले दो वर्षों में राजन की ऋण नीति में घरेलू खरीदारों की मदद करने वाले कम प्रत्यक्ष तरीके क्या हैं? मुद्रास्फीति: अगस्त 2015 में उपभोक्ता मूल्य आधारित मुद्रास्फीति (सीपीआई) केवल 3.66 प्रतिशत थी। भारत में मुद्रास्फीति बहुत कम है
अगस्त 2013 में, रघुराम राजन आरबीआई गवर्नर बनने से पहले मुद्रास्फीति 9.52 प्रतिशत थी। यह उन निवेशकों की मदद कैसे करेगा जो भारत में संपत्ति खरीदने के लिए उत्सुक हैं? 9.52 प्रतिशत की मुद्रास्फीति दर पर, 50 लाख रुपए की कीमत वाले अपार्टमेंट का मूल्य 7.6 वर्षों में दोगुना होगा। लेकिन, 3.66 प्रतिशत की मुद्रास्फीति की दर से, यह दोगुना होने के लिए 1 9 .3 साल लगेगा। इसका मतलब यह है कि घर की कीमतें कम मुद्रास्फीति की अर्थव्यवस्था में धीरे-धीरे बढ़ेगी। कम ब्याज दरें के अलावा, कम आवासीय संपत्ति की कीमतें सबसे महत्वपूर्ण कारक हैं जो घरों को सस्ती बनाती हैं। आय स्तर: घरों में अधिक किफायती होने के लिए, उन्हें आय के मुकाबले कम खर्चीला होना चाहिए। लेकिन, आय उत्पादकता पर निर्भर करती है, जो बदले में, निवेश की गई पूंजी की मात्रा पर निर्भर करती है
फर्मों को पूंजी तक अधिक पहुंच पाने के लिए, ब्याज दरों को वास्तव में कम होना चाहिए। इसका मतलब यह है कि ब्याज दरों में गिरावट से अर्थव्यवस्थाओं की मजबूती और कम मुद्रास्फीति जैसे मौलिक व्यापक आर्थिक पैरामीटर को प्रतिबिंबित करना चाहिए। जैसा कि मुद्रास्फीति और ब्याज दरों में गिरावट आई है, फर्मों को पूंजी तक अधिक पहुंच है। लंबे समय में, यह लोगों के आय स्तर को बढ़ाएगा। निवेश: अचल संपत्ति क्षेत्र में निवेश मूल्य में उतार-चढ़ाव से जुड़ा हुआ है उदाहरण के लिए, जब एक निश्चित इलाके में रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ती हैं तो निवेशक यह मानते हैं कि इस वारंट ने उस क्षेत्र में अचल संपत्ति में अधिक निवेश किया है। ऐसा इसलिए है क्योंकि एक क्षेत्र में अचल संपत्ति की मांग अधिक होने पर कीमतें बढ़ जाती हैं
लेकिन, मूल्य संकेतों के साथ मुद्रास्फीति की कीमतों में कमी आती है क्योंकि कीमतों में आम तौर पर बढ़ोतरी होती है, जिससे परिवारों और कंपनियों के लिए यह देखना मुश्किल हो जाता है कि कीमत की सराहना कितना मूल सिद्धांतों को दर्शाती है और यह मुद्रास्फीति के साथ कितना करना है रघुराम राजन के शासनकाल में कम मुद्रास्फीति से भारत में अच्छी तरह से विकसित अचल संपत्ति बाजार के विकास में मदद मिलेगी। क्षेत्र में बुनियादी ढांचे को विकसित करने के साथ रियल एस्टेट की कीमतों में बहुत कुछ है। बुनियादी परियोजनाओं और अन्य सुविधाओं के विकास के लिए, कम नाममात्र ब्याज दरें आवश्यक हैं। यद्यपि ब्याज दरों में ज्यादा गिरावट नहीं आई है, यह पिछले कुछ महीनों में गिर रहा है। लेकिन बुनियादी ढांचा परियोजनाओं को सक्षम बनाने वाला एक और पहलू बुनियादी ढांचे और अन्य परियोजनाओं की व्यवहार्यता की गणना करने के लिए कंपनियों की क्षमता है
व्यवहार्यता की गणना के लिए, कंपनियां अगले कुछ दशकों में शुद्ध वर्तमान मूल्य या एनपीवी (एनपीवी, इनकमिंग और आउटगोइंग कैश फ्लो के वर्तमान मूल्यों के बीच अंतर) अनुमान लगाने की स्थिति में होनी चाहिए। लेकिन, जब मुद्रास्फीति अधिक होती है, तो यह लंबे समय के क्षितिज पर एनपीवी का अनुमान लगाता है। दशकों से एनपीवी का अनुमान लगाने के लिए, स्थिर और कम मुद्रास्फीति आवश्यक है क्योंकि अन्यथा कंपनियां भविष्यवाणी करना मुश्किल लगती हैं। एक और पहलू, जो बुनियादी ढांचे के विकास की इजाजत देता है, रिजर्व बैंक का मसला बंधन के माध्यम से धन जुटाने के लिए रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट और इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट को अनुमति देने का निर्णय है। लंबी अवधि के बुनियादी ढांचे और रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए दीर्घकालिक बांड बाजार भी आवश्यक है।
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